Stefna ASÍ

Frumvarp til laga um stuðning til kaupa á fyrstu íbúð

Reykjavík 26.8 2016
Tilvísun: 201608-0024


Efni: Frumvarp til laga um stuðning til kaupa á fyrstu íbúð, 818. mál

Samkvæmt frumvarpinu verður þeim sem hafa ekki áður átt fasteign heimilt að nýta séreignarsparnað sinn skattfrjálst í allt að 10 ár til öflunar íbúðarhúsnæðis. Heimildin nær til bæði eigin framlags launamanns (allt að 4% af launum) og framlags launagreiðenda (2% af launum), samtals að hámarki kr. 500.000 á einstakling á hverju 12 mánaða tímabili. Til að fullnýta heimildina þurfa mánaðarlaun að vera a.m.k. 694.444 kr. Ráðstöfunin nær til iðgjalda í séreignarsparnað sem greidd eru á 10 ára tímabili sem getur hafist í fyrsta lagi frá gildistöku laganna þann 1. júlí 2017. Aðgerðin nær þannig eingöngu til þeirra sem kaupa sína fyrstu eign eftir 1. júlí á næsta ári.

Það er mat ASÍ að skattfrjáls nýting séreignarsparnaðar til kaupa á fyrstu íbúð gagnast í bráð fyrst og fremst þeim sem eiga eigið fé og hafa greiðslugetu til þess að standast greiðslumat hjá fjármálastofnun. Fyrir þann hóp munu viðbótargreiðslur úr séreignarsparnaði inn á húsnæðislán vissulega flýta eignarmyndun og draga úr vaxtakostnaði til lengri tíma. Aðgerðin gagnast hins vegar lítið þeim sem eru í mestum vanda á húsnæðismarkaði.

Reynsla liðinna ára hefur sýnt að of mikil skuldsetning og of hátt lánshlutfall getur reynst dýrkeypt í efnahagssveiflum. Það kann því að vera skynsamlegt að gefa ungu fólki kost á að nýta séreignarsparnað sinn fyrstu árin skattfrjálst til að safna fyrir útborgun í húsnæði. Það er hins vegar ekki skyndilausn á húsnæðisvanda ungs fólks. Raunverulegar lausnir í húsnæðismálum fyrir ungt fólk og tekjulág heimili felast þess vegna í því að ráðast að rót vandans sem eru háir vextir, gallað húsnæðislánakerfi og vöntun á hagkvæmu leiguhúsnæði. Þess vegna telur Alþýðusambandið brýnt að forgangsraða nægu skattfé í húsnæðisstuðning og til uppbyggingar í nýja almenna leiguíbúðakerfinu sem gæfi ungu fólk tækifæri á öruggu húsnæði á viðráðanlegum kjörum á meðan það safnar sér upp nauðsynlegu sparifé til kaupa á eigin húsnæði. Þær 400 almennu íbúðir á ári sem stjórnvöld áætla að styðja byggingu á næstu árin duga þar engan veginn til.

Í viðauka má sjá útreikninga og dæmi um það hámarks eigið fé sem einstaklingar og pör geta lagt fyrir skattfrjálst skv. úrræðinu m.v. mismunandi tekjur og þann tíma sem tekur að safna fyrir útborgun í íbúð auk dæma um greiðslumat og greiðslubyrði. Útreikningarnir sýna hversu langan tíma það tekur að safna raunhæfri útborgun í hóflegri fasteign og að úrræðið eitt og sér dugar fáum. Þá má sjá að þrátt fyrir að fólk eigi eigið fé til útborgunar er greiðslumatið þröskuldur fyrir marga.

Samandregið:

• Skattfrjáls nýting séreignarsparnaðar til kaupa á fyrstu íbúð gagnast fyrst og fremst þeim hópi sem á eigið fé og hefur greiðslugetu til þess að standast greiðslumat hjá fjármálastofnun. Fyrir þann hóp mun úrræðið flýta eignarmyndun og draga úr vaxtakostnaði.
• Úrræðið mun í bráð ekki leysa vanda þeirra sem eru verst staddir á húsnæðismarkaði – ungt fólk sem á ekki eigið fé til útborgunar í húsnæði og/eða hefur ekki tekjur til þess að standast greiðslumat hjá lánastofnunum.
• Reynslan hefur kennt okkur að of mikil skuldsetning og of hátt lánshlutfall getur reynst dýrkeypt í efnahagssveiflum. Það kann því að vera skynsamlegt að gefa ungu fólki kost á að nýta séreignarsparnað sinn fyrstu árin skattfrjálst til að safna fyrir útborgun í húsnæði. Það er hins vegar ekki skyndilausn á húsnæðisvanda ungs fólks.
• Raunverulegar lausnir í húsnæðismálum fyrir ungt fólk og tekjulág heimili felast þess vegna í því að ráðast að rót vandans sem eru háir vextir, gallað húsnæðislánakerfi og vöntun á hagkvæmu leiguhúsnæði.
• Rétt væri að byrja á að forgangsraða nægilegu skattfé í húsnæðisstuðning og til uppbyggingar í nýja almenna leiguíbúðakerfinu sem gæfi ungu fólk raunhæft tækifæri á öruggu húsnæði á viðráðanlegum kjörum á meðan það safnar sér upp nauðsynlegu sparifé til kaupa á eigin húsnæði.
• Þær 400 almennu íbúðir á ári sem stjórnvöld áætla skv. fjármálaáætlun til næstu fimm ára að styðja byggingu á duga þar engan veginn til. Mat ASÍ er að fjölga þurfi almennum íbúðum um a.m.k. 1.000 á ári næstu árin.
• Auka þarf fjármagn til húsnæðisbótakerfanna og styðja betur við ungt fólk en undanfarin ár hafa þessi kerfi verið veikt verulega og dregið úr stuðningnum. Fimm ára fjármálaáætlun gerir hins vegar ráð fyrir að húsnæðisstuðningskerfin verði veikt enn frekar.
• Samkvæmt frumvarpinu mun heimild til nýtingar á séreignarsparnaði til kaupa á fyrstu fasteign taka gildi þann 1. júlí 2017 og nær þannig ekki til þeirra sem kaupa húsnæði fram að þeim tíma. Þetta kann að hafa talsverð áhrif á fasteignamarkaði, þar sem miklir hagsmunir í formi skatthlunninda eru í húfi verður ríkur hvati til að fresta fyrstu kaupum fram að gildistöku frumvarpsins.
• Áhrif heimildarinnar á fasteignaverð ræðst einnig að miklu leyti af framboði af hentugu húsnæði fyrir kaupendur fyrstu fasteignar og þátttöku í aðgerðinni. Þótt íbúðafjárfesting hafi tekið við sér undanfarið hefur hún ekki verði nægileg til að mæta mannfjöldaþróun, aukinni eftirspurn með vaxandi kaupmætti og uppsafnaðri þörf eftir hrunárin þegar lítið sem ekkert var byggt af nýju húsnæði. Því er nauðsynlegt að stuðla að aukinni uppbyggingu á hentugu húsnæði fyrir fyrstu kaupendur.
• Áhrif aðgerðarinnar á tekjur ríkis og sveitarfélaga til framtíðar eru nokkuð óljós. Nauðsynlegt er að greina þau betur m.a. með tilliti til tekjuskiptingar ríkis og sveitarfélaga.


Virðingarfyllst,
Henný Hinz
hagfræðingur ASÍ

Viðauki – Að safna fyrir útborgun og standast greiðslumat

Í töflu 1 og 2  má sjá það hámarks eigið fé sem einstaklingar og pör geta lagt fyrir skattfrjálst í úrræðinu á 10 ára tímabili og hvert hámarksverð fasteignar getur þá orðið m.v. að eigið fé sé 20%. Þannig getur einstaklingur með 300.000 krónur í mánaðarlaun að hámarki lagt fyrir 2.160.000 krónur á því 10 ára tímabili sem úrræðið nær til. Sé miðað við 20% útborgun í íbúðarhúsnæði,  dugar það til kaupa á tæplega 11 milljón króna fasteign. Séu mánaðarlaunin 500.000 krónur verður eigið fé að 10 árum liðnum 3.600.000 kr. sem samsvarar 20% útborgun í 18 milljón króna fasteign. Þess má geta að meðal fermetraverð á höfuðborgarsvæðinu er nú um 370.000 kr. sem gera t.a.m. um 26 milljónir fyrir 70 fm. íbúð.

Einstaklingur

Ár

         300.000    

         400.000    

         500.000    

         600.000    

           700.000    

           800.000    

           900.000    

        1.000.000    

1

         216.000    

         288.000    

         360.000    

         432.000    

           500.000    

           500.000    

           500.000    

           500.000    

2

         432.000    

         576.000    

         720.000    

         864.000    

        1.000.000    

        1.000.000    

        1.000.000    

        1.000.000    

3

         648.000    

         864.000    

     1.080.000    

     1.296.000    

        1.500.000    

        1.500.000    

        1.500.000    

        1.500.000    

4

         864.000    

     1.152.000    

     1.440.000    

     1.728.000    

        2.000.000    

        2.000.000    

        2.000.000    

        2.000.000    

5

     1.080.000    

     1.440.000    

     1.800.000    

     2.160.000    

        2.500.000    

        2.500.000    

        2.500.000    

        2.500.000    

6

     1.296.000    

     1.728.000    

     2.160.000    

     2.592.000    

        3.000.000    

        3.000.000    

        3.000.000    

        3.000.000    

7

     1.512.000    

     2.016.000    

     2.520.000    

     3.024.000    

        3.500.000    

        3.500.000    

        3.500.000    

        3.500.000    

8

     1.728.000    

     2.304.000    

     2.880.000    

     3.456.000    

        4.000.000    

        4.000.000    

        4.000.000    

        4.000.000    

9

     1.944.000    

     2.592.000    

     3.240.000    

     3.888.000    

        4.500.000    

        4.500.000    

        4.500.000    

        4.500.000    

10

     2.160.000    

     2.880.000    

     3.600.000    

     4.320.000    

        5.000.000    

        5.000.000    

        5.000.000    

        5.000.000    

Kaupgeta í lok tímabils m.v. 20% eigið fé

     10.800.000    

   14.400.000    

   18.000.000    

   21.600.000    

     25.000.000    

     25.000.000    

     25.000.000    

     25.000.000    

Tafla 1: Hámarks eigið fé sem einstaklingur getur safnað skattfrjálst í úrræðinu eftir launatekjum. Miðað er við að lagt sé fyrir 6% af mánaðarlaunum (4% framlag launamanns og 2% framlag atvinnurekanda). 

Par

Ár

         600.000    

         800.000    

     1.000.000    

     1.200.000    

        1.400.000    

        1.600.000    

        1.800.000    

        2.000.000    

1

         432.000    

         576.000    

         720.000    

         864.000    

        1.000.000    

        1.000.000    

        1.000.000    

        1.000.000    

2

         864.000    

     1.152.000    

     1.440.000    

     1.728.000    

        2.000.000    

        2.000.000    

        2.000.000    

        2.000.000    

3

     1.296.000    

     1.728.000    

     2.160.000    

     2.592.000    

        3.000.000    

        3.000.000    

        3.000.000    

        3.000.000    

4

     1.728.000    

     2.304.000    

     2.880.000    

     3.456.000    

        4.000.000    

        4.000.000    

        4.000.000    

        4.000.000    

5

     2.160.000    

     2.880.000    

     3.600.000    

     4.320.000    

        5.000.000    

        5.000.000    

        5.000.000    

        5.000.000    

6

     2.592.000    

     3.456.000    

     4.320.000    

     5.184.000    

        6.000.000    

        6.000.000    

        6.000.000    

        6.000.000    

7

     3.024.000    

     4.032.000    

     5.040.000    

     6.048.000    

        7.000.000    

        7.000.000    

        7.000.000    

        7.000.000    

8

     3.456.000    

     4.608.000    

     5.760.000    

     6.912.000    

        8.000.000    

        8.000.000    

        8.000.000    

        8.000.000    

9

     3.888.000    

     5.184.000    

     6.480.000    

     7.776.000    

        9.000.000    

        9.000.000    

        9.000.000    

        9.000.000    

10

     4.320.000    

     5.760.000    

     7.200.000    

     8.640.000    

     10.000.000    

     10.000.000    

     10.000.000    

     10.000.000    

Kaupgeta í lok tímabils m.v. 20% eigið fé

     21.600.000    

   28.800.000    

   36.000.000    

   43.200.000    

     50.000.000    

     50.000.000    

     50.000.000    

     50.000.000    

Tafla 2: Hámarks eigið fé sem par getur safnað skattfrjálst í úrræðinu eftir samanlögðum launatekjum. Miðað er við að lagt sé fyrir 6% af mánaðarlaunum (4% framlag launamanns og 2% framlag atvinnurekanda) 

Í töflu 3 að neðan má sjá þann árafjölda sem tekur heimili með mismunandi heimilistekjur að safna fyrir 20% útborgun í húsnæði. Í dæmunum er miðað við að lagt sé fyrir 6% af launum á mánuði ( 4% framlag launamanns og 2% framlag atvinnurekanda) og þar má sjá að það 10 ára tímabil sem úrræðið nær til dugar heimilum með heimilistekjur undir 600.000 krónum á mánuði í engu tilviki til þess að safna eigin fé til útborgunar í fasteign. Hafi heimilið t.a.m. 700.000 krónur í samanlagðar mánaðartekjur tekur um 8 ár að safna fyrir 20% útborgun í húsnæði sem kostar 20 milljónir króna. Ef safna á fyrir útborgun í 28 milljón króna íbúð tekur það 11 ár.

 

Kaupverð

Eigið fé (20%)

         300.000    

         400.000    

           500.000    

         600.000    

         700.000    

         800.000    

         900.000    

       1.000.000    

     20.000.000    

      4.000.000    

                    19    

                    14    

                      11    

                      9    

                      8    

                      7    

                      6    

                       6    

     24.000.000    

      4.800.000    

                    22    

                    17    

                      13    

                    11    

                    10    

                      8    

                      7    

                       7    

     28.000.000    

      5.600.000    

                    26    

                    19    

                      16    

                    13    

                    11    

                    10    

                      9    

                       8    

     30.000.000    

      6.000.000    

                    28    

                    21    

                      17    

                    14    

                    12    

                    10    

                      9    

                       8    

Tafla 3: Fjöldi ára sem tekur að safna fyrir útborgun í húsnæði eftir heimilistekjum og kaupverði húsnæðis. Miðað er við að lagt sé fyrir 6% af mánaðarlaunum (4% framlag launamanns og 2% framlag atvinnurekanda)

 

Greiðslumat

Sem dæmi um niðurstöður greiðslumats hjá lánastofnun má nefna að fyrir einstakling og par með eitt barn sem rekur einn bíl og hefur engin önnur lán eða skuldbindingar er greiðslugeta í húsnæði samkvæmt töflu 4 og 5.

Einstaklingur

 Mánaðarlaun

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

Greiðslugeta í húsnæði

 

0

 

61.000

 

117.000

 

138.000

 

159.000

Tafla 4: Dæmi um greiðslugetu einstaklings með eitt barn í húsnæði m.v. mánaðartekjur

Par

 Mánaðarlaun

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

Greiðslugeta í húsnæði

 

-

 

37.000

 

95.000

 

153.000

 

177.000

Tafla 5: Dæmi um greiðslugetu pars með eitt barn í húsnæði m.v. mánaðartekjur

 

Í töflu 6 má sjá greiðslubyrði af lánum m.v. mismunandi lánsform og lánstíma. Par með eitt barn sem hyggist kaupa íbúð sem kostar 24 milljónir króna og á 20% eigið fé (4,8 milljónir) þarf að hafa um 500.000 krónur í samanlögð mánaðarlaun til að geta staðið undir greiðslubyrði af því láni að því gefnu að lánið sé verðtryggt. Sé ætlunin kaupa dýrari eign og/eða taka óverðtryggt lán þurfa tekjurnar að vera hærri.

Kaupverð

Eigið fé (20%)

Lán 80%

Verðtryggt lán - 40 ár - 3,85% vx

Verðtryggt lán- 25 ár 3,85% vx

Óverðtryggt lán - 25 ár - 7,25%

Óverðtryggt lán - 40 ár - 7,25%

     20.000.000    

      4.000.000    

     16.000.000    

              67.000    

              83.000    

         116.000    

         102.000    

     24.000.000    

      4.800.000    

     19.200.000    

              79.000    

              99.000    

         139.000    

         123.000    

     28.000.000    

      5.600.000    

     22.400.000    

              92.000    

            117.000    

         162.000    

         143.000    

     30.000.000    

      6.000.000    

     24.000.000    

              98.000    

            125.000    

         173.000    

         154.000    

Tafla 6: Greiðslubyrði á mánuði af húsnæðislánum m.v. mismunandi lánsform og lánstíma