Stefna ASÍ

Frumvarp til laga um breytingar á húsaleigulögum (réttarstaða leigjenda og leigusala)

Reykjavík: 12.05.2015
Tilvísun: 201504-0021

Efni: Frumvarp til laga um breytingar á húsaleigulögum (réttarstaða leigjenda og leigusala), 696. mál.

Grundvallarafstaða ASÍ hvað varðar málefni leigjenda er sú að bæta þurfi stöðu þeirra til muna, fyrst og fremst með því að auka öryggi. Gildandi húsaleigulög taka fyrst og fremst mið af því að meginregla hvað varðar almenna leigumarkaðinn sé sú að fasteignaeigendur leigi út hluta af húsi sínu (kjallaraíbúð, herbergi o.s.frv.) en ekki sé tekið mið af þeirri stöðu sem sífellt er að verða algengari, þ.e. að stór félög stundi umfangsmikla atvinnustarfsemi í langtímaútleigu íbúðarhúsnæðis. Umrætt öryggi sem þarf að skapa leigjendum á almennum leigumarkaði skv. ASÍ felst í því að regluverkið eigi að vera þannig að leigutaki sé nánast að vera ósnertanlegur í sínu leiguhúsnæði á meðan hann stendur við sinn hluta leigusamnings og til stendur að halda íbúðinni í áframhaldandi leigu. Í þessu felist víðtækur forgangsréttur leigutaka til áframhaldandi leigu og takmarkanir á uppsagnarmöguleikum langtímasamninga sé ekki fyrir að fara vanefndum leigjanda. Jafnframt væri nauðsynlegt að tryggja leigutaka betur fyrir óvæntum og ósanngjörnum hækkun á leiguverði og búa þannig til vörn gegn tímabundnum þrýstingi sem skapast t.d. vegna vaxandi markaðar til skammtímaleigu á húsnæði til handa ferðamönnum. M.ö.o. þurfi regluverkið að vera þannig uppbyggt að leigutaki við leigu á íbúðarhúsnæði eigi að vera í þannig stöðu að þurfa ekki að þola einhliða hækkun á leiguverði sem hefur tilfinnanleg áhrif á greiðslugetu leigutaka. Vissulega getur framangreint falið í sér talsverðar kvaðir á leigusala en ASÍ telur að besta leiðin til að ná framangreindum markmiðum væri að skapa aðstæður þar sem langtímaleiga væri báðum aðiljum samnings til hagsbóta.

Frumvarpið felur í sér litla eðlisbreytingu sem hefði þó að mati ASÍ mátt vera t.d. sú að reynt yrði að skapa hvata fyrir félög og einstaka fasteignaeigendur til að standa í langtímaútleigu á íbúðarhúsnæði og tempra þannig þá þenslu sem hefur orðið til vegna almenns skorts á litlum og meðalstórum íbúðum sem og mikillar eftirspurnar eftir skammtímahúsnæði fyrir ferðamenn sem eru höfuðástæður þess að leiguverð hefur hækkað mjög undanfarin misseri. Þetta leiðir til þess að leiguverð er orðið svo mikið mun hærra en mánaðarlegar afborganir af íbúðalánum eigenda samskonar íbúða að til verður vítahringur fyrir þá sem ekki hafa efni á að kaupa íbúð og festast því í leigukerfi sem er slæmt að því leyti að húsnæðiskostnaður fyrir einstaklinga og fjölskyldur á almennum leigumarkaði er almennt óeðlilega mikið hærri en hinna sem búa í eigin húsnæði.

Á heildina litið felur þó frumvarp það sem hér er til umfjöllunar í sér jákvæðar breytingar á réttarstöðu leigjenda í átt til framangreindrar afstöðu ASÍ, þrátt fyrir að ekki sé gengið jafn langt vera mætti. Jákvæðu breytingar frumvarpsins má draga saman á þann hátt að þær lúta að því að auka öryggi leigjenda, t.d. með því að uppsagnarfrestir eru almennt lengdir og skerpt er á meginreglum gildandi laga um tilkynningar og samskipti aðilja húsaleigusamnings.

Neikvæðu breytingar frumvarpsins að mati ASÍ lúta að tvennu. Annars vegar telur ASÍ nauðsynlegt að endurskoða afnám undanþágu 2. gr. gildandi laga með hagsmuni sjálfseignastofnana og félagasamtaka sem leigja út í samfélagslegum tilgangi í huga en ekki með hagnaðarsjónarmið í huga. Má hvað það varðar nefna t.d. Félagsstofnun Stúdenta og Félagsbústaði hf. , sem verða eðli málsins skv. að geta hagað samningsskilmálum á þann hátt til að brugðist sé við breyttum aðstæðum leigjenda þegar þeir uppfylla ekki lengur þau skilyrði sem slík félög setja leigjendum í því skyni að hámarka hlutverk sitt. Hins vegar er ASÍ andsnúið því að sjálfskuldarábyrgð þriðja aðila sé ekki lengur gild trygging leigjanda sbr. 21. gr. frumvarpsins. Þrátt fyrir að markmiðið um að draga úr vægi ábyrgðarmanna sé gott og gilt, verður ekki annað séð en að afleiðingin verði sú að sköpuð hefur verið enn ný aðgangshindrun fyrir efnalítið og/eða ungt fólk sem vill koma þaki yfir höfuðið.

Skorað er á þingmenn að bæta úr framangreindum vanköntum frumvarpsins við þinglega meðferð þess. Að öðru leyti styður ASÍ framgang frumvarpsins.

Virðingarfyllst f.h. ASÍ,
Halldór Oddsson hdl.
lögfræðingur hjá ASÍ